城市土地使用权:自动续期抑或自动有偿续期
 

温州现全国首批商品房土地使用权到期案例 需交房价1/3至1/2续期

发表时间:2016-04-16 14:00:29

温州网16日报道,连日来,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发热议和关注。

据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且,这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。

土地使用权年限到了,该如何续期?真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗?其他地方会否效仿?


温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时,对上述问题进行了一一回应。

历史原因造成20年期限

去年开始陆续到期

记者:近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,经初步排查,鹿城区内即有600余宗(套),这个问题是怎么产生的?

张少清:要回答这个问题,首先要从国家土地政策讲起。

1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。

《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期,市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题,今年开始逐渐增多。

土地使用权价值被低估

群众心理预期有差距

记者:国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后,有没有通过公告或其他形式告知社会公众,尽到必要的宣传和提醒的义务?比如说对于土地证到期,要续期,目前就要缴纳很高额土地出让金的情况?

张少清:国家每一部与土地有关的法律法规出台,都会对国家土地政策进行大量宣传,国有土地有偿有限期使用的原则,我们认为是深入人心的,社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。

这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事,我们觉得这是个好事,增加了市场透明度。

出让年限到期后如何续期

现行法律法规存在滞后

记者:有关土地出让年限到期后,应当如何续期?

张少清:《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前,国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。

在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

正起草地方普惠政策建议

想要续期随时欢迎

记者:面临20年期限到期或即将到期的市民,很多都是工薪阶层,甚至收入偏低群体,要一次性缴纳高额土地出让金,对他们是很重的负担,况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子,对于这些群体,国土部门有没有考虑减免等优惠政策?

张少清:我市在实行国有土地有偿使用初期,在办理划拨转出让手续时,在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题,并采取了三个做法,一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。但这个普惠性政策,也要在法律框架范围内制定;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

好比新车与二手车的区别

土地使用期限决定物权价值

记者:之前业主了解到,续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右,为什么要这么贵?

张少清:国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。

媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

仅仅是居住可以不用缴纳土地出让金

对此,上海金融与法律研究院研究员聂日明撰文称,,中国城市的土地是国有土地,个人或单位因需要使用土地,需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式:划拨和出让,前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式,没有期限限制,而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让,期限最高为70年。

土地是不动产的主体,没有土地使用权,土地上附着的房产也就没了基础,所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

虽然《城市土地管理法》修订时间更新,但考虑《物权法》是产权保护的特别法,在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威,因此,温州那些市民房产土地使用权到期以后,他不再拥有出让性质的土地使用权,但法律规定可以土地使用权“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地,近似于划拨性质的土地使用权。当然,这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅仅是居住需求,可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金?新房开发时,开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金,而土地使用权到期以后,续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式,各地实践中,一般通过基准地价来计算土地出让金。

所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格,包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”,一般按用途、区片、容积率等因素核定,一般相当于房价的三分之一。

只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高,300万的房产,要缴100万的土地出让金,相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍,高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。

未来住宅的土地使用权密集到期的年份,如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金,恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。

综合温州网、《新京报》消息

土地使用权到期深圳早有先例:一次性补交基准地价35%

发表时间:2016-04-18 07:10:22

澎湃新闻4月17日报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。

土地使用权到期,《物权法》上规定为“自动续期”。但是否需要交纳土地出让金?交纳标准如何?《物权法》并未给出规定,这也直接引发了温州土地续期的争议。

澎湃新闻注意到,实际上,有关土地使用权到期后的问题,深圳早在2006年就已出实例。

据《中国新闻周刊》此前报道,1998年房产改革全面铺开之后,越来越多的居民自购住房,70年后土地使用权何去何从,出让金如何交纳,让中国人担心起来。

在深圳特区,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,担心已成现实。

1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼。惟其最早,也带来了一系列“历史遗留问题”。


国商大厦是全国第一栋商用写字楼

据报道,1981年12月,深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》,允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限:工业用地30年;商业用地20年;商品住宅用地50年;教育、科学技术、医疗卫生用地50年;旅游事业用地30年;种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

问题就出在根据这一“特区年限”,国际商业大厦的土地使用权只有20年,到2001年12月31日截止。

这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定――商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。

深圳规定与国家规定的时限差,就成了问题。

据媒体此前报道,在深圳,像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。

2002年以来,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,当时并没有相关界定,有一段时间,深圳采取了100%补地价的模式。

据《中国新闻周刊》报道,2002~2004两年间,深圳市国土系统以市场地价为标准,实行100%补地价的模式。到了2004年,深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》,对这一“历史遗留问题”作了详细规定。

而这些,也正是当时仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。

《深圳市到期房地产续期若干规定》中,对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。

值得注意的是,这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价,而是基准地价。

所谓基准地价,是各种用途土地的使用权区域平均价格,是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。

基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。

以深圳为例,目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布,各区不同。以福田区的住宅用地为例,2013年新的基准地价最高为5317元/平方米,最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米,最低为1239元/平方米。

但是,一次性补交地价的办法仍然是主流。在深圳国土系统内部,2002年以来,关于100%收取地价还是35%收取地价的争论就一直没有平息。新政策出台后,仍有官员认为这一规定让利太多。

《中国新闻周刊》报道称,内地多数地方尽管没有深圳规定与中央规定的差异,但土地使用权70年大限之后何去何从,让法律政策的起草者和每一个中国人头痛。仿效香港和深圳逐年续费的方式,政府适当让利,或许正是内地土地使用权到期的解决之道。

杨立新:住宅建设用地使用权届满续期的法律问题

原创 2016-04-18 中国民商法律网

导语:“一石激起千层浪”,大概就是说的温州的住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租做法所引起的全国的强烈反响。就目前的舆情看,支持温州市政府做法的舆论基本上没有,普遍的意见是持反对态度,因为这种做法违反《物权法》第149条规定。对此,杨立新教授提出以下意见。

1《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满自动续期的由来

2007年颁布实施的《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这一规定究竟是怎么来的,有一个过程。

最早的《物权法》草案规定住宅建设用地使用权的期间是70年。这个草案公布公开征求意见之后,引起了很大的反响,主要的疑问来自于广大业主。他们认为,工薪阶层辛辛苦苦一辈子,攒下一套住宅,对房子享有永久的所有权,但是对于土地的使用权却只有70年,到期后,国家收回土地使用权,我们的房子放在哪里呢?将来怎么能够在土地上继续生活呢?当时,这种意见非常普遍,直接涉及人民群众对《物权法》的信任问题,也涉及对国家和政府的信任问题。立法机关对此进行了深入讨论,也深刻认识到这个问题的严重性,进而统一认识,明确规定,住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期。这样个规定,给老百姓吃了一颗定心丸,终于不再怀疑《物权法》了。可以说,《物权法》关于住宅建设使用权自动续期的规定,是得民心的,也是《物权法》获得高票通过的重要原因之一。这说明,立法、政策只有贴近民心,解决人民群众所急、所需,才能够得到人民的支持和欢迎。

事实上,在较早的时候,我国城市私有房屋的业主是享有土地所有权的。尽管那时候并不是所有的城市居民都有私有房屋,因为大部分居民是租用公房,但凡是私有房产主都享有土地所有权,作为土地所有者,负有依法纳税的义务。只是在1982年《宪法》实施的那一天,所有的城市土地私有者的土地所有权,都被无偿征收,其享有的土地所有权变成了土地使用权,中国城市居民不再享有土地所有权。

根据这样的历史发展可以看到,中国城市居民在今天购买商品房设立私有房屋所有权,其土地的权利,尽管在土地公有的体制下不能是所有权,但是其享有的住宅建设用地使用权,应当能够基本上保证业主对行使房屋所有权的需要。正是由于业主对住宅的所有权是永久的,对于住宅所依附的土地权属尽管是使用权,应当与住宅的永久所有权相适应,因而才出现了住宅建设用地使用权期间届满应当自动续期的规定。这样的规定是符合物权人行使物权的要求的。其实,当城市的住宅土地权属是所有权时,业主应当向政府缴纳税金;当土地公有,业主取得住宅的建设用地使用权所缴纳的费用,应当与其原来缴纳的税金的数额基本相适应,而不能过于悬殊。现在的问题是,建设用地使用权由政府出让给开发商,是超高价格的,当将其转让给业主时,就将这样的超高的土地价格全部转嫁给业主了。如果70年期间到期之后再另收续期的出让金,并且保留政府收回土地的可能性,就使业主仍然是生活在忐忑之中,并无安全感和稳定感。这些问题,决策者必须认真思索。

总之,《物权法》第149条规定的自动续期,保障的是业主的权益和对物权的安全感,不能任意改变。因为它涉及到的是民心,是政府的威信和信誉。

2温州的做法是否符合《物权法》第149条规定的原则

温州市的居民住宅,建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形,目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查,在重庆,当时为了降低房价,让百姓能够买上房,推出50年期间的住宅建设用地使用权,也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。

温州市在处理已届20年期间的住宅建设用地使用权,同意自动续期,但是对房屋及土地使用权的价值进行评估,再令业主补交较高数额的出让金。正是这样的做法,才引起了全国的轩然大波。

对此,我的看法是:

第一,住宅建设用地使用权的期间届满,必须自动续期。对此,任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定,强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。

第二,住宅建设用地使用权的最高期间是70年,约定20年以及没有达到70年期间的,首先应当自动续期至70年。

第三,对于没有达到70年最高期间续期至70年的,是否应当补交出让金,应当考虑到:一是70年的使用期间和20年等不足70年的期间不同,出让金的数额应当是不一样的;二是政府出让20年的土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益会受到损失;三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金,对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言,是不公平的。因此,20年的期间届满自动续期的,业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

第四,对于具体出让金差价的计算,应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算,即当时70年期间的出让金价格是多少,20年或者其他期间的出让金与其相比,差额是多少,就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金,因此,在补交出让金时,应当计算20年的银行贷款利息,由业主负担。此外,不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法,结果高于这个计算方法的计算结果的,都是不正当的。

应当注意的问题是,在政府出让土地使用权的时候,确定20年的期间与70年的期间之间的价格,并非按照一年一年计算,因此,实际上20年的期间与70年的期间并非一年一年的计算,确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算,更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的,也是不正确的,是侵害了业主的合法权益。

3如何理解《物权法》第149条规定“自动续期”的条件

应当看到,《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”,并没有规定任何条件。对此,究竟应当怎样理解,有不同认识:一是认为既然没有规定自动续期的条件,应当理解为无条件。这样的道理应当说得通。二是立法当时因为时间紧迫,没有时间仔细探讨自动续期的条件,因而属于空白立法,需要将来予以补充,确定自动续期的条件。三是认为这一规定的内容是不确定的,也可能有条件,也可能没有条件,对此要看立法者的解释。

按照我在参加《物权法》立法过程中的印象,我认为上述三种意见都不够准确。在立法过程中,对此问题的绝大多数意见认为,这个问题关乎广大人民群众的切身利益,需要慎重对待,目前以不作规定为好,留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而,自动续期确定的,是不需业主申请即续期,以保证其不动产权利的行使;至于是否要有条件,是否缴纳出让金等问题,留待以后专题研究再行决定,而不是按照现行法律的规定处理。

之所以这样规定,是因为现行法律有的规定与《物权法》自动续期的不同。例如《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”因此,目前有的拿该法的这一条文说事,是违反《物权法》第149条规定的。《城市房地产管理法》对于《物权法》而言,是旧法,且《物权法》是全国人民代表大会通过的法律,与《物权法》规定相冲突的这一规定,是无效的,不能以这一规定对抗《物权法》第149条规定。

随着时间的推移,我们对住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,已经有了更为深刻的理解和感受。

“有恒产者有恒心”,是制定《物权法》时最常说的一句话。其实所谓“恒产”,并不是指房屋等建筑物,而是指土地,土地才是真正的恒产。《物权法》规定了永久性的房屋所有权,因而住宅等建筑物是准恒产,不解决住宅的土地权属的永久性问题,业主就不算有恒产,也就难说有恒心。在我国现行的土地公有的情形下,要想解决人民群众的恒心问题,就应当使住宅建设用地使用权的期间是永久性的期间,只有永久性的期间,才能够使我国城市居民对自己的住宅有恒心,对国家的制度有恒心。在《物权法》第149条关于“自动续期”的规定上,已经初步确立了该物权的永久性基础,因为自动续期,就意味着永远都是在自动续期之中,就用了永久性。

在此基础上,解决有恒产者有恒心的问题是,住宅建设用地使用权人在续期时,是否要继续缴纳土地出让金的问题了。对此,有两个办法:一是免费,将利益让给业主,也就是让给人民;二是费改税,不再收取出让金,而是对永久性的住宅建设用地使用权,权利人向国家缴纳税金,如同土地所有权的权利人向国家缴纳税金一样。如果采用这样的办法,就能够较好地解决人民群众的有恒产者有恒心的问题。

我的看法是,现在发生的20年住宅建设用地使用权的续期问题,将《物权法》第149条规定遗留的问题提前暴露出来,促使立法者面对这个问题,争取尽早解决,以增强人民群众对国家物权制度的信心。为此,在编纂民法典分则中,就有了一个解决这个问题的机会。在把《物权法》进行整合、修订,编入民法典分则作为物权法编时,可以对这个问题进行讨论,提出具体的解决办法,不仅可以使这个问题一劳永逸地予以解决,而且还会给编纂民法典分则提供亮点,获得人民群众的拥护。

必须看到的问题是,在解决住宅建设用地使用权期间届满的续期问题,究竟应当采取何种办法解决的实质问题,就是怎样协调人民群众的利益与政府利益的平衡问题。如果仅从理论上分析,政府没有自己的利益,政府的利益就是人民群众的利益,因为土地公有就是全民所有,土地增值,获益的是人民群众,因而两者的利益是一致的。但是,在实际上并非如此,人民群众的利益总是具体的利益,是每一个业主对土地权属的利益,而政府的利益则比较抽象,是政府拥有更多可支配财产的问题。因此,政府利益与人民群众的利益尽管是统一的,但是存在对立的方面。在这样的问题上,政府应当尽可能地让利于人民,让人民群众能够得到更多的实惠。在《侵权责任法》和《消费者权益保护法》中,在侵权人应当承担对受害人的民事责任与对政府承担的行政责任发生冲突时,优先承担民事责任,以保护受害人的利益,牺牲政府的利益。应当将这样的原则进一步扩展,延伸至对政府利益与人民群众的利益的协调中,一以贯之,就能够更好地造福人民,让人民群众获得更好的保护。

君合法评丨土地使用权续期,悬而未决的几个坎儿

原创 2016-04-18 李立山、李海浮 君合法律评论

1事件回放

近日,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发热议和关注。

据报道,这部分土地使用年限为20年,系早年温州市区实施国有土地使用权出让工作将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权时,在不超过法定70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方选择办理出让手续,并相应缴纳土地出让金。

如果当年温州的这批用地使用权期限较长,而非20年的话,显然这个问题的爆发不会这么早。但是,从现行法律规定来看,不论是在温州爆发还是在其他地方爆发,只是时间问题。因为现行法律体系对此问题一直“悬而未决”。

2行法律规定住宅用地到期后自动续期,但对是否无偿续期、续费标准、续期期限等均未规定

《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但没有明确规定续期后是否需要支付土地使用费、支付标准和续期期限等问题。

3地方的探索和实践

由于现行法律法规缺乏明确而具体的规则,造成地方政府不得不进行无奈而艰难的探索和实践。以下我们简单列举几种有代表性的实践做法。

实践一 参照土地出让,按评估价收取土地出让金

前文提及的温州案例中,当地国土部门目前参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

如果属实,该做法诸多细节仍有待商榷。例如,住宅用地自动续期是否能适用或参照出让的规定?根据《物权法》,商品住宅用地需要通过招标、拍卖等公开竞价的方式出让。在自动续期的情况下,显然不能简单照搬采用“招拍挂”方式。那么,如何尊重“历史”,以使“续期”有别于重新出让或首次出让?其次,自动续期规定下,房屋所有权人是否有议价权?如有,要求房屋所有权人按照评估价格支付出让金,是否侵害了房屋所有权人的议价权?如果房屋所有权人不同意政府(出让人)的定价,是否会导致其违反《物权法》关于“自动”续期的规定以及因此可能引起的法律后果,均可能导致自动续期的规定无法落实。

实践二 维持原状,等待指示

据查询公开新闻报道,在青岛也曾发生过与温州类似的情况。目前,对于超过土地使用权期限的住宅房屋办理过户暂不受影响。据称地方主管部门已将情况上报,但尚未得到进一步指示。

该做法固然可以解决某些现实问题,但伴随土地使用权权属的不确定状态,不动产价值如何准确确定、不动产统一登记制度如何实施等均会受到影响。

实践三 无须申请,自动续期

根据海南、河南郑州和陕西商洛等地的规定,住宅建设用地使用权期满自动续期,不需要所有权人提出续期申请或等待政府有关部门的批准。成都规定,在住宅建设用地使用权期间届满后,土地登记机关可在该宗地的土地登记簿上填写“依法自动续期”等内容,并可依土地使用权人要求在其土地权利证书的备注栏内作相应记载。

该做法实质上与“实践二”并无区别,只是暂时回避了矛盾,但续期是有偿还是无偿?如果是有偿的,如何计算?如果是无偿的,日后国家出台明确规则后如何有效衔接?这一系列问题仍未解决。

4亟待解决的问题

综合各地实践来看,不论何种做法均属探索性质,在现行规则下很难做出有效制度设计。如相关做法对法律法规有所突破则又会影响其法律效力。所以,此问题的解决仍取决于上位法尽快出台,而顶层设计无法回避以下问题:

第一,续期时是否应当支付土地使用费?

目前讨论最多的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。有人认为,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。也有人认为,建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。

我们认为这个问题应与房地产税的改革等问题统筹考虑,不是简单的收费或不收的问题。此外,我们倾向于认为,应当区分情况,区别对待。对于维持住宅用途的,应无偿续期,否则,一旦房屋所有权人同国土部门就续期费用达不成一致意见,将不能续期,自动续期的规定将名存实亡。对于擅自改变土地用途的,应有偿,甚至须经规划、国土等部门批准后方可续期。

第二,土地使用费标准和支付方式?

如果需要支付土地使用费的话,引申出的二个问题是,按什么标准支付土地使用费,以及是一次性支付,还是分期支付。如果按照评估价或基准地价,对房屋所有权人而言,可能难以接受。房屋状况也比较复杂,让所有权人为破旧的老房子支付高昂的使用费,心理上可能比较抵触。对于随时可能拆掉重建的老房子,让房屋所有权人一次性交纳几十年的土地使用费也是难以接受的。

我们认为,如果必须交纳土地使用费,可规定一次性趸交或分期交纳等多种方式供房屋所有权人选择。其中,分期交纳的,参考城镇土地使用税的方式,即根据不同的地段确定不同的收费标准,每年或每半年交纳一次。

第三,续期的期限如何确定?

实践中,很多住宅所在土地的出让期限为70年。根据先行法律,居住用地最长的出让期限为70年,是否意味着续期的期限也应是70年?

我们认为,续期期限与是否限制续期次数有关。如果不限制续期次数,则可以无需规定明确的续期期间或由房屋所有权人自行选择,但可以规定,至房屋灭失或被征收时期限届满。如果限制续期次数,则可以原出让年限为准确定续期期限。

第四,续期的次数是否以一次为限?

《物权法》没有规定续期的次数。我们认为,只要建筑物没有灭失或被征收,续期次数将不受限制。

第五,改变用途是否也自动续期?

实践中,有些房屋所有权人将住宅房屋改为商业、办公或其他用途。我们认为,对于改变用途的,不能自动续期,因为《物权法》规定,只有住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期。将住宅房屋改为其他用途,已经不属于住宅,即便最初的土地用途为住宅,甚至土地使用证上记载的用途为住宅,也不应自动续期。否则,即违背了《物权法》设定住宅用地自动延期的初衷。

第六,续期是否需要办理登记?

现有土地使用证和不动产权证书均记载有土地使用权的期限,住宅用地续期是否需要办理变更登记呢?我们认为,可将办理变更登记作为房屋所有权人的权利,而非义务。即房屋所有权人可以要求办理变更登记。如果要求,登记机关应予登记。但不办理登记应不会导致土地使用权丧失。对于擅自改变房屋用途的,国土部门可以要求房屋所有权人改正或要求其办理用途变更登记。

随着时间的推移,土地使用权期满续期的情形会越来越多。我们呼吁立法机关尽快将此事列入立法计划,,彻底解决这一“悬而未决”的问题。在此之前,不妨通过授权试点等方式进行有益探索,积累经验,稳定不动产法律关系。

文章来源:中国宪政网
发布时间:2016/4/18
 
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